FAQ



Les prestations de votre syndic de copropriété ne sont pas satisfaisantes et ses coûts exorbitants. Le mandat de votre syndic actuel arrive à terme. Vous souhaitez changer de syndic et obtenir les réponses à vos interrogations. Retrouverez l'ensemble des informations dans notre Foire Aux Questions pour votre prochain changement de syndic de copropriété.

Foire Aux Questions

1Quels avantages à changer de syndic ?
Les copropriétaires ont quelques avantages à changer de syndic, avant la fin du mandat de gestion de copropriété, dont la durée maximale est de 3 ans renouvelables. D’une certaine façon, on change de syndic pour ne pas reconduire le précédent, notamment en cas de manquement ou d’insatisfaction du service rendu. Pour rompre le contrat avec le syndic actuel, les copropriétaires peuvent mentionner un manque de transparence, d’efficacité ou de professionnalisme.

En faisant une comparaison de syndic, il est possible de retrouver des offres d’un autre prestataire à des prix raisonnables. Ce qui permettra de changer pour un syndic plus transparent, dans sa gestion et dans la facturation de ses services.
2La mise en concurrence de syndic de copropriété est-elle obligatoire ?
Grace à la loi Alur, l’obligation de mettre en concurrence les syndics pour les copropriétés a été instituée par un conseil syndical. En effet, c’est à lui seul d’échoir l'obligation d'accomplir cette mise en concurrence des syndics. La loi ne discerne pas selon qu’il soit question de la désignation d’un nouveau syndic en intérim de celui en fonction, ou d’élire à nouveau le syndic en fonction.

En conséquence, cette obligation de concurrence permet de statuer lors de chaque assemblée générale sur la désignation du syndic, y compris si cette désignation a lieu annuellement. L’obligation de mise en concurrence de syndic a pour objectif principal de remettre régulièrement en concurrence le service fourni, afin de pouvoir renégocier son contrat, en cas de manquement.

Le conseil syndical est constitué de copropriétaires, nommés en assemblée générale. Ses membres sont bénévoles et non professionnels. Le conseil syndical ou les copropriétaires ont toujours la possibilité de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic.
3A quel moment puis-je changer de syndic ?
Le changement de syndic peut se faire en cas de révocation du syndic en cours de mandat. Le mandat du syndic est résiliable à tout moment. Celui-ci doit convoquer une assemblée générale avec à l’ordre du jour la révocation et la nomination de son successeur. En général, les copropriétaires attendent l’assemblée annuelle pour la faire inscrire à l’ordre du jour.

Le changement de syndic peut s’appliquer en cas de non renouvellement à l’issue du mandat du syndic. C’est le cas le plus fréquent, les copropriétaires décident d’altérer le syndic lors de la fin du mandat. Donc il est nécessaire de définir à l’ordre du jour de l’assemblée générale, le changement de syndic par message.

Le dernier cas concerne la démission effective du syndic, ainsi celui-ci peut rompre le contrat de gestion avant la fin de son mandat. Mais il devra respecter le délai de préavis qui dure en général trois mois. Ce qui permettra aux copropriétaires de rechercher un successeur. Lors d’une séance, si le syndic démissionne brutalement alors la nomination d’un syndic est immédiate.
4Comment évaluer la qualité d’un syndic ?
Un bon syndic s’estime sur la base d’une gérance saine et efficace. Le contrôler est difficile mais toujours utile, voire indispensable. En honorant les obligations fixées par la loi, le syndic doit administrer la copropriété le mieux possible selon les intérêts de ses membres. Pour évaluer sa qualité, il faut prendre en compte plusieurs critères tels que son aptitude professionnelle, son expérience, sa disponibilité, ou l’organisation de son cabinet…

La validation du syndic apporte des éléments d’évaluation complémentaires. Le degré de satisfaction des résidents des autres copropriétés qu’il administre est aussi un bon indicateur. Les copropriétaires ont parfois de bonnes raisons de se plaindre de leur syndic notamment pour des coûts de fonctionnement excessifs, un manque de vivacité, des errements comptables. C’est autant d’informations à prendre en compte pour évaluer la qualité et la compétence d’un syndic.
5Comment choisir son syndic ?
Une comparaison des différentes offres faites par des syndics n’est pas toujours aisée. Dès lors, il est impératif de comprendre les critères de base indispensable pour comparer les offres et choisir le bon syndic. Les règles de la gestion en copropriété évoluent sans cesse, les techniques et réglementations aussi. En matière d’immobilier, les syndics devront être généralistes et multidisciplinaires et capables de vous informer sur des dernières évolutions.

Le contrat entre vous et votre syndic doit avant tout être un contrat de confiance. Votre syndic doit être totalement transparent, par conséquent il doit mettre en place des dispositifs permettant une communication claire et efficace.

Prenez le soin de comparer les méthodes de calculs portant sur les honoraires de base d’un syndic et les coûts globaux supportés par votre copropriété. Il faudra vérifier la disponibilité du personnel, l’un des critères les plus importants. Le syndic doit avoir une comptabilité propre à chaque copropriété et être transparent sur son activité.
6Changement de syndic : comment se gère la passation d’un contrat ?
Le nouveau syndic est chargé de gérer la copropriété dès sa désignation lors de l’assemblée générale. Pour le bon fonctionnement de la copropriété, l'ancien syndic doit fournir au successeur toutes les pièces administratives et comptables. Cette passation est administrée, depuis 1985, par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci stipule que dans le mois qui précède l’arrêté, la situation financière, la totalité des fonds immédiatement disponibles ainsi que l'ensemble des documents et archives du syndicat devront être transmis au syndic nouvellement désigné.

Si l’ex syndic a choisi de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, alors il est tenu, dans ce même délai, d’aviser le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Ensuite, il disposera de deux mois supplémentaires pour verser à son successeur le reliquat des capitaux disponibles après vérification des comptes, ainsi que le bilan des comptes des copropriétaires et du syndicat.
7Sur quelle durée dois-je m’engager ?
La durée des fonctions du syndic de copropriété ne peut excéder trois années (décret du 10.03.1967, article 28). Il s'agit là de la durée maximale du mandat. Toute spéculation du règlement de copropriété qui envisage une durée supérieure est nulle. Évidemment, l'Assemblée Générale peut fixer un délai plus court (mais pas plus long). Cependant, il existe deux exceptions : lorsque les appartements des immeubles sont en vente, alors les fonctions de syndic conditionnées par l’organisme vendeur peuvent excéder trois ans.

Ou lorsqu’ un syndic ayant participé directement ou indirectement à la construction de l’immeuble, il ne peut être élu que pour un an pendant toute la durée du délai de la responsabilité. Ce mandat du syndic dit « constructeur » ne peut alors être renouvelé que pour un an. Le mandat de syndic commence à la date de l’assemblée qui l’a souscris. Sa fonction prendra fin à l’échéance de conclusion de contrat.
8Quel est le rôle du conseil syndical pour changer de syndic ?
Le conseil syndical joue un rôle primordial dans la sélection du futur syndic. Son rôle est de recenser les candidats, demander les devis, analyser et comparer les offres reçues puis, et enfin, négocier le contrat avec les candidats retenus pour conseiller leurs nomination en assemblée générale.

Autant dire que ce travail de mise en concurrence nécessite une forte responsabilité des conseillers syndicaux et exige des compétences techniques et juridiques qui ne sont pas nécessairement accessibles à tous. Le conseil syndical peut recevoir une délégation de pouvoir de l’assemblée générale pour effectuer un acte déterminé (choisir une entreprise) ou décider des dépenses jusqu’à un montant fixé par la délégation de pouvoir (une même délégation peut être votée en faveur du syndic).

Sur toutes les questions intéressantes le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical peut donner son avis au syndic ou à l’assemblée générale. Chaque année, le conseil syndical rend compte à l’assemblée sur l’exécution de sa mission.
9Quand désigne-t-on le syndic de copropriété ?
Au moment de la création de la copropriété, le règlement prévoit généralement le premier syndic. Celui-ci assigne l'assemblée générale constitutive qui approuve sa désignation. Au cours de la vie de la copropriété : le renouvellement ou le changement de syndic doit être décidé par l'assemblée générale.

L'assemblée générale désigne le syndic à la majorité absolue de tous les copropriétaires, présents ou absents. À défaut, une seconde assemblée peut arbitrer à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés. La déchéance du mandat du syndic obéit aux mêmes règles de majorité. À défaut de nomination, cette désignation peut aussi se réaliser par décision judiciaire.

En effet, celui-ci est nommé par le président du tribunal de grande instance saisi à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires. Les fonctions de syndic peuvent être exercées par toute personne morale ou physique. Quand il n’est pas bénévole, alors celui doit être titulaire de la carte professionnelle. La désignation du syndic est de nature contractuelle.
10Quels sont les points clés de la passation de contrat ?
Les points de la passation dans un contrat :

- La clarté et durée du mandat ;
- La préparation de l'ordre du jour de l'assemblée générale avec le conseil syndical ;
- L’accès des conseillers syndicaux et de leurs conseils à tous les documents à tout moment ;
- Le choix des experts (architectes, avocats) en concertation avec le conseil syndical ;
- La transparence sur la réalité du compte bancaire ;
- L’indication de la fréquence des visites de l'immeuble par le syndic ;
- La consultation par le syndic des entreprises présentées par le conseil syndical ;
- Les réponses écrites et réception des copropriétaires ;
- Le suivi des consommations de fluides sur demande du conseil syndical et repérage des anomalies ;
- L’envoi aux copropriétaires concernés d'une copie de la réponse de la compagnie d'assurance et des rapports d'expertise ;
- Les précisions sur la mission du syndic à l'égard du personnel employé par le syndicat de copropriété ;
- Le traitement concerté des litiges ;
- La définition très précise des prestations particulières dont la liste sera limitative ;
- L’introduction de la notion de comptes par copropriétaires pour le calcul de prestations particulières ;
- La définition précise de la mission du syndic en cas de travaux ;
- L’obligation de convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic en cas de démission.

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